photo : immotoo

La chambre des notaires d’Île de France a récemment publié son estimation du prix de vente moyen du mètre carré à Paris au quatrième trimestre 2010 : 7 330 euros soit une hausse de 17,5% sur l’année. Cette nouvelle intervient alors que Benoist Apparu, le responsable social-démocrate-conservateur des problèmes de logements des Français, s’apprête à recevoir les professionnels de l’immobilier pour chercher un moyen de freiner la hausse des loyers et que Martine Aubry et ses amis sociaux-démocrates-progressistes nous promettent une « autre politique du logement » (avec plus de « care » à l’intérieur). Comme tout ce petit monde semble complètement désemparé par la hausse des prix et ne comprend visiblement pas grand-chose aux mécanismes qui la provoquent, une petite explication s’impose.

Si les prix parisiens sont si élevés et montent à une telle vitesse, c’est parce que la demande y est très forte et en augmentation constante alors que les logements à vendre y sont rares et qu’on n’en construit pas assez de nouveaux. Si l’offre ne suit pas, me direz-vous, c’est parce qu’il n’y a plus de place pour construire. Oui, vous rétorquerai-je, mais c’est aussi parce que la réglementation interdit de construire en hauteur (pas plus de 37 mètres). Bertrand Delanoë qui, bien que social-démocrate-progressiste, est capable d’une étincelle de lucidité de temps à autres, l’a bien compris est essaye depuis quelque temps déjà d’assouplir cette règlementation. Il se heurte dans cette entreprise salutaire aux sociaux-démocrates-conservateurs de l’UMP qui s’y opposent parce que Delanoë est « de gauche » et aux écologistes qui avancent l’argument surréaliste selon lequel des tours ne seraient pas « compatibles avec le plan climat » (Denis Baupin ®). En attendant, bien sûr, plus les prix grimpent, plus les franciliens s’éloignent pour acheter des pavillons de banlieue aux bilans énergétiques calamiteux et plus ils passent de temps dans les bouchons.

Voilà pour l’offre, passons à la demande. Elle est, de l’avis des professionnels, tirée par trois facteurs : une génération de retraités « baby-boomers » qui, encouragés par les promesses fiscales des lois Robien et Scellier, investissent massivement dans la pierre ; des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, comme le prêt à taux zéro et le Prêt Paris Logement qui bénéficient aux « primo accédants » ; enfin et surtout, des taux d’intérêt historiquement bas qui décuplent la capacité de financement des acheteurs. Rappelons à toutes fins utiles que si les taux sont bas, ce n’est pas parce que les banques sont subitement devenues des entreprises philanthropiques mais parce que la Banque Centrale Européenne a fait en sorte qu’il en soit ainsi : on appelle ça une « politique monétaire accommodante ».

Résumons donc : nos politiciens ont créé une rareté artificielle sur le marché immobilier parisien. Et cela ne leur suffit pas : voilà qu’on entend reparler d’encadrement du prix des loyers par la loi, mesure maintes fois essayée et qui a toujours fini en catastrophe.

La conclusion qui s’impose, c’est que s’il y a bien une bulle immobilière, elle n’a rien à voir avec un prétendu dysfonctionnement du marché ; au contraire, le marché fonctionne très bien et réagit tout à fait logiquement aux impulsions politiques décrites ci-dessus (c’est ce qu’on appelle des « effets inattendus ») à tel point que si la BCE devait décider de faire remonter les taux, il est plus que vraisemblable que les prix du marché parisien dégonflerait dans les mois qui suivent. C’est là qu’il y a un hic. Si nos banquiers centraux ont compris qu’une politique monétaire trop laxiste ne risque pas seulement de créer de l’inflation mais aussi des bulles, la petite expérience menée par la Fed entre 2004 et 2007 a démontré qu’essayer de dégonfler une bulle en faisant remonter les taux pouvait s’avérer plutôt acrobatique. C’est là tout le dilemme : la BCE devra, tôt ou tard durcir sa politique monétaire. Avec de fortes probabilités de provoquer une nouvelle crise immobilière. Autant dire que nous allons tous en baver.

PS/ Cher Georges, au moment d’envoyer ton texte auquel je n’aurai malheureusement pas le temps de répondre parce qu’il faudrait que je potasse durant des jours, de multiples objections qui me brûlent les lèvres. Je t’en livre deux à l’arrache.
Une ville doit-elle être le résultat d’équations marchandes et de calculs économiques rationnels ? Si je comprends bien, le crime des politiciens est de s’être ligués contre les tours qui sont selon toi la seule solution. « Puisqu’il n’y a pas de place, construisons en hauteur » : avons-nous envie de vivre dans un paysage de tours ? Dans des tours ? Peut-être, d’ailleurs, je n’ai pas de religion à ce sujet, mais je n’ai pas la moindre envie que cela soit décidé par des contrôleurs de gestion.
Quant à la politique accommodante de « nos » banquiers centraux, d’abord, nous en avons un seul et ensuite, je me demande si tu ne te fais pas un peu enfariner par la propagande des euro-technos.
Pardonne-moi d’avoir abusé de mon pouvoir en m’octroyant un droit de réponse. Disons que c’est une façon de lancer la discussion ! EL

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Georges Kaplan
est libéral.
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